خطرات خرید ملک وکالتی
معامله املاک به صورت مکرر صورت می‌گیرد و روش‌های مختلفی برای خرید و فروش ملک وجود دارد که هر کدام از این روش‌های معامله نیز مزایا و معایب خاص خود را دارد. خرید ملک به صورت وکالتی نیز یکی از روش‌هایی است که در آن، مالک ملک به خریدار وکالت می‌دهد که ملک را به نام خود منتقل کند. دلایل مختلفی برای معامله ملک به این روش وجود دارد که در ادامه به این دلایل و همچنین خطرات خرید ملک وکالتی و بررسی آن‌ها خواهیم پرداخت.
در معامله عادی ملک و انتقال سند آن به خریدار، باید مراحل مختلفی طی شود و هزینه‌هایی نیز پرداخت شود. اما خرید و فروش وکالتی ملک، کاغذ بازی کمتری دارد و هزینه این نوع خرید و فروش ملک نیز کمتر است. مالکی که وکالت ملک خود را به خریدار می‌دهد، می‌تواند اختیار تام و کامل به وکیل یا خریدار ملک بدهد. همچنین اختیارات وکیل یا خریدار می‌تواند در محدوده مشخصی باشد و موکل در وکالتنامه حدود و اختیارات وکیل را به صورت دقیق مشخص کند.
در صورتی که در روش خرید ملک وکالتی اقدامات لازم صورت نگیرد، مالک اصلی ملک می‌تواند ملک خود را به چند نفر بفروشند و کلاهبرداری‌های زیادی در این زمینه صورت می‌گیرد. به صورت کلی خرید ملک وکالتی، باوجود مزایایی که دارد، ریسک و خطرات زیادی نیز دارد.
بنابراین برای خرید ملک وکالتی بهتر است که ابتدا با همه شرایط و قوانین این روش آشنایی داشته باشید و سپس تصمیم نهایی برای انتخاب این روش خرید را بگیرید.
وکالت چیست و خرید ملک وکالتی چیست؟
وکالت دادن به این معنی است که یک شخص می‌تواند به شخص دیگری اختیار رسیدگی به امور خاصی را بدهد. وکالت عقدی است که در آن حوزه اختیارات وکیل مشخص می‌شود و دو طرف عقد یعنی موکل و وکیل، در اظهارات عقد توافق دارند و آن را در دفاتر ثبت اسناد رسمی، ثبت می‌کنند. شخصی که وکالت می‌دهد، موکل خوانده می‌شود و به طرف دیگر که نائب موکل است، وکیل می‌گویند.
خرید وکالتی ملک نیز به این معنی است که، شخصی که مالک یک ملک است و قصد فروش ملک خود را دارد، می‌تواند ابتدا وکالت ملک را به خریدار دهد و وکیل یا خریدار نیز ملک موردنظر را به نام خود انتقال دهد. در حقیقت خرید ملک وکالتی، انتقال مالکیت ملک از طرف خریدار ملک که وکالت ملک را دارد، به نام خود یا شخص دیگری است.
میزان و محدوده اختیارات وکیل باید مشخص شود و اگر موکل قصد دارد که همه امور و اختیارات را برای وکیل مجاز و قابل اجرا بداند، باید به آن اختیار تام دهد. در اختیار تام یا مطلق، وکیل می‌تواند هر اقدامی را بدون اجازه گرفتن از موکل انجام دهد.
در غیر این صورت نیز، موکل اختیار مقید به وکیل می‌دهد یعنی حدود اختیارات وکیل را مشخص می‌کند. در اختیار مقید یا تعیین شده، موکل یا صاحب ملک، باید در متن قرارداد به اختیاراتی که به وکیل خود می‌دهد به صورت دقیق اشاره کند. زیرا وکیل، تنها قادر به انجام اقداماتی به نیابت از موکل است که، در قرارداد ذکر شده است.
دلایل خرید و فروش ملک وکالتی
افرادی که ملک موردنظر خود را به صورت وکالتی خرید و فروش می‌کنند دلایل مختلفی برای این کار دارند. در ادامه برخی از دلایل متداول این روش بیان شده است.
کاهش هزینه‌های فروش و انتقال مالکیت ملک
افرادی که ملک خود را به فروش می‌رسانند، باید هزینه‌هایی را بابت انتقال ملک و ثبت آن در دفاتر اسناد بپردازند. بنابراین به منظور عدم پرداخت این نوع هزینه‌ها، اقدام به فروش ملک به صورت وکالتی می‌کنند.
عدم پرداخت مالیات
فروش ملک نیز شامل مالیات می‌شود و فروشنده باید هنگام انتقال ملک، مالیات آن را بپردازد. بنابراین فروشنده از طریق روش فروش ملک وکالتی، از پرداخت مالیات فرار خواهد کرد.
کاهش زمان انتقال سند و تعجیل فروشنده
برای انتقال سند ملکی به خریدار ملک، باید فرایند و مراحل قانونی آن طی شود و انتقال ملک به این روش زمان زیادی می‌طلبد. اما در روش خرید مالکیتی ملک، فروشنده می‌تواند به راحتی به خریدار وکالت دهد و وکیل یا خریدار نیز ملک را به نام خود بزند. خرید ملک وکالتی، پروسه زمانی کوتاه‌تری دارد.
عدم آماده بودن سند ملک
ممکن است سند ملکی که قرار است فروخته شود، به دلیل بدهی به بانک در گرو بانک باشد. یا ملک نوساز بوده و سند آن صادر نشده باشد. در چنین موقعیت‌هایی، ملک به صورت وکالتی خرید و فروش می‌شود و بعداز مهیا شدن شرایط، انتقال ملک به خریدار صورت می‌گیرد.
مفقود شدن سند اصلی ملک
یکی دیگر از دلایل فروش ملک وکالتی، گم شدن سند ملک است. در این حالت نیز امکان مالکیت ملک به خریدار و سپس انتقال مالکیت آن وجود دارد.
معایب خرید و فروش ملک با وکالت نامه
با وجود این که خرید و فروش ملک با وکالتنامه، راحت‌تر است و هزینه کمتری دارد، اما این روش نیز معایب و خطرات خاص خود را دارد. برخی از معایب و خطراتی که ناشی از خرید و فروش ملک وکالتی است راهکارهایی دارند و با رعایت برخی از نکات می‌توان از این خطرات چشم‌پوشی کرد. در ادامه به بررسی معایب و خطرات خرید و فروش ملک با وکالتنامه پرداخته‌ایم.
دیوانگی یا فوت مالک ملک
بسیاری از خریداران ملک تصور می‌کنند که درصورت خرید وکالتی ملکی که مالک آن دیوانه شود یا فوت کند، می‌توانند سند و مالکیت آن را همچنان به نام خود بزنند اما اشتباه است. زیرا حتی اگر وکالت خریدار، وکالت بلاعزل نیز باشد در این دو حالت، ملک به وارثان فروشنده خواهد رسید و درصورتی که خریدار وکالتی، هزینه خرید ملک را نیز پرداخته کرده باشد نیز قرارداد فسخ شده و ملک به وارثان خواهد رسید. اما راه حلی که برای جلوگیری از این مشکل وجود دارد، تنظیم یک مبایعه‌نامه نامه در دفتر اسناد رسمی و هنگام خرید وکالتی ملک است.
فروش وکالتی ملک به چند نفر
درصورتی که خریدار ملک وکالتی، وکالت بلاعزل را نیز داشته باشد، بازهم موکل یا صاحاب اصلی ملک می‌تواند آن را به صورت وکالتی به چندین نفر بفروشد. بنابراین نقل و انتقال ملک وکالتی باید در سریع‌ترین زمان ممکن انجام شود و وکالتنامه به سند رسمی تبدیل شود. در این وضعیت نیز با تنظیم مبایعه‌نامه نامه می‌توان از این امر جلوگیری کرد، زیرا مبایعه‌نامه، امکان فروش ملک به چندین نفر را از مالک سلب می‌کند.
فسخ وکالتنامه با اتمام اعتبار
در وکالتنامه‌ها معمولا مدت وکالت قید می‌شود و درواقع وکالتنامه دارای اعتبار خواهد بود. اگر خریدار ملک وکالتی نتواند در این مدت اقدامات نقل و انتقال ملک را انجام دهد، وکالت فسخ می‌شود. بنابراین بهتر است که در وکالتنامه زمان و تاریخ مشخص نشود یا مبایعه‌نامه‌ای بین فروشنده و خریدار ملک تنظیم شده باشد.
پیگیری مشکلات خرید ملک وکالتی
به منظور جلوگیری از بروز مشکلات مربوط به خرید ملک وکالتی، بهتر است که دقت بیشتری کرد و نکاتی که بیان شد را رعایت نمود. اما یکی از بهترین راهکارها برای جلوگیری از مشکلات خرید ملک وکالتی، کمک گرفتن از وکیل ملکی است.
وکیل ملکی در تهران و سایر شهرها فعالیت دارد که برای دریافت مشاوره و اقدامات لازم می‌توان از آن‌ها کمک گرفت. همچنین درصورتی که در خرید ملک وکالتی به مشکل برخورده‌اید، بهتر است که هر چه سریع‌تر از وکیل ملکی کمک بگیرید. زیرا وکیل ملکی شخصی است که به همه امور حقوقی حوزه خرید و فروش و دعاوی ملکی تسلط دارد و بهترین تصمیمات را اتخاذ می‌کند.
دپارتمان حقوقی معید نیز یکی از بهترین مجموعه‌های حقوقی بوده که می‌توان بهترین وکیل ملکی در تهران را از وکلای این مجموعه انتخاب کرد.
نتیجه‌گیری
روش‌های مختلفی برای خرید ملک وجود دارد که یکی از این روش‌ها، خرید ملک وکالتی. خرید ملک وکالتی به این صورت است که فروشنده یا صاحب ملک، به خریدار وکالت می‌دهد و سپس خریدار ملک را به نام خود منتقل می‌نماید. در این حالت به فروشنده ملک موکل و به خریدار ملک، وکیل می‌گویند.
خرید و فروش وکالتی ملک به دلایلی مانند، کاهش هزینه و زمان انتقال سند، مفقودی سند، عدم آماده بودن سند ملکی و غیره رخ می‌دهد. روش خرید ملک وکالتی معایبی دارد که مهم‌ترین آن‌ها عبارتنداز، فسخ شدن وکالت در صورت دیوانگی یا فوت مالک ملک، امکان فروش ملک به چندین نفر اتمام اعتبار وکالت و فسخ آن.
برای جلوگیری از مشکلات خرید ملک وکالتی و در هنگام مواجه با مشکل، می‌توان از وکیل ملکی در تهران کمک گرفت که به همه قوانین ملکی تسلط دارد. همچنین به منظور انتخاب بهترین وکیل ملکی در تهران، می‌توان از وکلای ملکی دپارتمان حقوقی معید کمک گرفت.
سوالات متداول
۱٫ خرید ملک وکالتی چیست؟
خرید ملک وکالتی به این صورت است که مالک ملک به خریدار وکالت می‌دهد و سپس وکیل یا خریدار ملک، سند را به نام خود می‌زند.
۲٫ دلایل خرید و فروش ملک وکالتی چیست؟
خرید و فروش ملک وکالتی به دلایلی مانند، عدم آماده بودن سند ملک، فرار از هزینه‌های انتقال ملک و مالیات، راحت بودن انتقال ملک و غیره صورت می‌گیرد.
۳٫ خرید ملک وکالتی چه خطراتی دارد؟
فروش ملک وکالتی به چندین نفر، فوت یا دیوانگی مالک ملک و فسخ قرارداد، اتمام اعتبار وکالت نامه و عدم انتقال ملک.